武漢樓市供需天平向買方市場傾斜，?庫存連續(xù)五個月增加

楚天都市報(bào)1月9日訊（記者朱澤）“2018年圓了買房夢。新的一年，向美好明天加速奔跑。”2019年第一天，來自十堰丹江口的孔亮在朋友圈寫下這句感慨。

作為武漢市剛需家庭優(yōu)先選房政策的受益者，孔亮于去年11月份在漢陽建港附近購買了一套住房，結(jié)束了他長達(dá)一年的買房“陪跑”經(jīng)歷。

剛剛過去的2018年，像孔亮這樣成功圓住房夢的個體越來越多，尤其是進(jìn)入下半年，不少人都感覺房子越來越好買了。其背后，凸顯的是武漢樓市供需結(jié)構(gòu)在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。

盤點(diǎn)2018年武漢樓市，幾項(xiàng)數(shù)據(jù)令人關(guān)注：住房成交面積全國排第二，連續(xù)八年位居全國前三甲；土地出讓面積全國第一。與此同時，武漢的住房庫存面積則已連續(xù)五個月增加。

數(shù)據(jù)的背后，體現(xiàn)出供需關(guān)系在悄然發(fā)生變化，它將給2019年武漢樓市帶來哪些影響。本報(bào)記者為此走訪多個相關(guān)部門，條分縷析，希望給讀者以參考。

·供求

從千人搶房到打折促銷

上半年還是日光盤頻現(xiàn)，下半年卻鮮見日光，去年的武漢樓市，上半年與下半年的界限特別分明，呈現(xiàn)出完全不同的局面。

去年4月8日，是清明小長假節(jié)后上班第一天，洪山區(qū)白沙洲某項(xiàng)目前出現(xiàn)購房者背著被子排一公里長隊(duì)的景象，在武漢人的朋友圈里刷了屏。“一個配套不怎么齊全的地方，數(shù)千人搶幾百套房子，太恐怖了。”參與了此次交資料的羅先生感慨，整個過程中，每位參與的人臉上都寫滿了恐慌。

這是武漢樓市去年上半年最真實(shí)的寫照之一。此外，全款優(yōu)先、連夜排隊(duì)等不正常買房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，為恐慌性搶房潮寫下了注腳。

到了下半年，樓市這艘大船在悄然中調(diào)整了航向。全裝修房改賣毛坯、裝修款可按揭、日光盤明顯減少、樓盤促銷“小蜜蜂”重現(xiàn)街頭……正常樓市所具有的特征開始在武漢上演。“去年下半年，感覺同事親戚朋友討論房子的越來越少了，股市不好的時候同樣如此。”不少市民表示。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年，武漢新建住房供應(yīng)2660萬平方米，同比增長約15.1%。其中12月份供給創(chuàng)出年度新高，整個第四季度939萬平方米，占到全年總量三成多。

2018年，武漢住房成交1810萬平方米，同比下降 11.4%，但在全國大中城市銷量普遍下滑情況下，依然奪得全國樓市銷量第二名，且連續(xù)八年位居前三甲。

與去年相比，供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)一增一減，成為供需失衡狀態(tài)有所緩解最有力的證明。

·土地

從高價(jià)搶地到多宗流拍

作為開發(fā)商的糧倉，土地招拍掛同樣備受關(guān)注。

去年前六個月，武漢的土地市場延續(xù)了2017年的慣性，火熱依舊。據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企花了489億元拍得426公頃土地，成交金額同比漲幅32.88%。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源極為稀缺，所以開發(fā)商不惜高價(jià)從城郊和新城區(qū)拿地，增加自身的項(xiàng)目儲備。

而到了下半年，土地延期揭牌、無人報(bào)價(jià)流拍則時常出現(xiàn)。位于硚口區(qū)宗關(guān)的一宗地塊，9月底延期揭牌，10月底因無人報(bào)價(jià)而流拍，12月底則終止掛牌，出讓之路可謂一波三折。

全年來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，武漢土地出讓金額1381億元，位居全國第五，可規(guī)劃建筑面積達(dá)4625萬平方米，位居全國第一。

“面粉”的平均價(jià)格有所下調(diào)。2018年，武漢居住用地平均樓面價(jià)4722元，溢價(jià)率3.74%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均低于2017年的4992元、11.33%。

湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事李國政分析，土地市場的轉(zhuǎn)冷，一方面是由土地出讓方式的調(diào)整，采取了最高指導(dǎo)價(jià)等措施，避免了高價(jià)的產(chǎn)生。另一方面，外部金融環(huán)境逐漸趨緊，房企資金壓力增大，高溢價(jià)搶地減少，大多數(shù)開發(fā)商更為謹(jǐn)慎，聯(lián)合開發(fā)、底價(jià)成交成常態(tài)，導(dǎo)致流拍、延期現(xiàn)象也時有發(fā)生。僅去年8、9、10這三個月，武漢土地市場流拍地塊高達(dá)7宗。

而從成交區(qū)域來看，蔡甸、東西湖以及新洲陽邏、洪山白沙洲等區(qū)域中的優(yōu)質(zhì)地塊，仍是開發(fā)商爭奪的熱點(diǎn)。

·政策

開創(chuàng)性推出剛需優(yōu)先選房

從購房者恐慌性搶房，到樓盤打折促銷；從開發(fā)商高價(jià)搶地，到多宗無人報(bào)價(jià)而流拍。武漢樓市為何在短短一年之內(nèi)完成了如此明顯的節(jié)奏轉(zhuǎn)變？

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這主要還是市場自身調(diào)節(jié)起到了主導(dǎo)作用。去年上半年，在各方因素的博弈下，武漢樓市的庫存由于慣性而嚴(yán)重不足，很多項(xiàng)目因備案價(jià)格限制而遲遲不預(yù)售開盤，其中甚至包括不少處于購房置業(yè)熱門區(qū)域的項(xiàng)目。

而到了下半年，在持續(xù)的博弈中不少開發(fā)商放棄了“以時間換空間”的幻想，轉(zhuǎn)而在下半年陸續(xù)開盤出貨，以完成全年業(yè)績目標(biāo)。此時，就如同股市的“殺跌”，越來越多的項(xiàng)目集中開盤，樓市開始從“賣方市場”向“買方市場”轉(zhuǎn)變。貫穿全年，則是信貸利率的不斷攀升，推高了投資炒房的成本，擠走了不少泡沫。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，主管部門遵循“因城施策”的原則，采取了一系列精準(zhǔn)調(diào)控的措施，也是武漢樓市退燒的另一個重要因素。如去年2月份開始，武漢開始試點(diǎn)“剛需無房家庭優(yōu)先選房”的新政，從供應(yīng)端精準(zhǔn)調(diào)控，這在全國來看是一個創(chuàng)舉。

一年的時間里，該新政從試點(diǎn)到全面鋪開，并且不斷深入。到去年11月份，該新政的適用范圍極大增加，武漢市預(yù)售備案均價(jià)低于20000元每平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)拿出戶型建筑面積低于140平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號方式隨機(jī)選取不少于80%的比例納入優(yōu)先選房范圍，漢陽四新、洪山白沙洲等6個熱門區(qū)域比例則為100%。

此外，武漢還進(jìn)一步加強(qiáng)了對開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管、對銷售全過程進(jìn)行監(jiān)管、出臺全裝修房管理規(guī)范等。

李國政表示，一系列組合拳的落地實(shí)施，使武漢房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步得到改善， “一房難求”現(xiàn)象緩解。

·前瞻

樓市調(diào)整格局仍將持續(xù)

隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，武漢房價(jià)漲幅也繼續(xù)放緩。去年12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，武漢11月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，漲幅小于10月的2.5%和9月的3%。

庫存方面，截至去年11月底，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房139254套，面積1480.38萬平方米。不出意外的話，截至本月目前武漢新建商品住房庫存將連續(xù)五個月增加，面積則將超過1600萬平方米，全部賣完至少需9個月。市場天平繼續(xù)向購房者傾斜。

李國政認(rèn)為，今年，武漢市將推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期“一城一策”試點(diǎn)，培育發(fā)展住房租賃市場。從市場供需來看，市場調(diào)整的格局仍將延續(xù)，部分熱門區(qū)域供給大增。同時，大光谷經(jīng)濟(jì)圈熱度不減，拉動五里界、葛店、紅蓮湖、梧桐湖新城等區(qū)域發(fā)展。

對于購房者來說，李國政建議，今年置業(yè)應(yīng)更加注重房子本身的品質(zhì)，從建筑質(zhì)量、生活配套等方面考量，選擇有軌道交通的區(qū)域，這樣才能更好地滿足“居住”的需求。