從解矛盾到建生態 江岸區法院物業糾紛訴前調解分流率提升至84%

湖北日報全媒記者 劉暢 通訊員 鄭雅曼

在武漢市江岸區人民法院，2024年以來物業糾紛訴前調解分流率提升至84%、進入訴訟程序的物業糾紛同比下降40%，訴前調解成功物業糾紛950件。與往年相比，數據獲得較大提升。

“小物業”牽動“大民生”，物業糾紛一頭連著居民“幸福感”，一頭關系著物業服務業的發展，法院職能如何既讓居民“安居”也讓企業“樂業”？江岸區人民法院立案庭深入開展矛盾糾紛源頭治理“增效”行動，創新物業糾紛治理模式，在“安居”與“樂業”之間，繪就物業糾紛訴源治理新“楓”景。

“靶向開方” 從解問題到找問題

物業糾紛頻發，“癥結”何在？立案庭對近年來辦理的物業糾紛開展調查研究。

“業主不滿意物業服務，為了‘爭一口氣’起訴的情況很常見。”“物業服務公司大多是小微企業，不少公司管理確實有問題。”……

一路梳理下來，從源頭減少物業糾紛的思路變得清晰，立案庭逐漸蹚出一條“靶向施診”的新路徑。一方面，深入了解業主司法需求，針對性答疑解惑，引導業主理性對待物業服務。另一方面，精準繪制物業糾紛“熱力圖”，對糾紛數量較多的公司量身定制“法律體檢”，編發《物業服務宣傳手冊》，引導公司合法經營。

2023年9月，某物業公司服務的小區業主集體拒繳物業費，公司到法院咨詢如何解決，訴前調解團隊法官舒婷了解情況后，上門走訪聽取業主代表意見，發現路面積水清掃不及時等“狀況”堪憂，業主拒繳物業費“事出有因”。

對此，舒婷法官為公司開具“整改清單”，公司照單全收，物業服務水平提高，業主也舒心，2024年以來絕大多數業主主動繳納了物業費。

從“解問題”到“找問題”，轉變的是工作方法，提升的是自治能力，邁出的是腳步，溫暖的是民心。

織密“微網格” 創新微治理

“法官，您教的方法太有效了！因為房子漏水，本來物業和業主吵得不可開交，沒想到真讓我調解了，太有成就感了！”收到物業送來的“最美調解員”錦旗，臺北街道桃源社區“微格格”辛阿姨臉上滿是笑容。在桃源社區，像辛阿姨一樣的“微格格”還有很多。

2023年3月以來，臺北街道創新“精網實格”治理機制，將社區網格細分為微網格，每個微網格配備至少2名“微格格”。作為桃源社區的“結對”單位，立案庭主動提供法律服務，以物業糾紛這類基層常見的糾紛化解為重點，將20名熱心調解的網格員、“微格格”納入法院特邀調解員隊伍。立案庭通過定向聯絡、鄰里走訪等形式，與網格員、“微格格”共同開展物業糾紛排查，采取“法官（助理）+調解員”結對派駐模式，“線上+線下”開展調解指導，助力網格員、“微格格”提升調解能力。

復制推廣“桃源模式”，江岸區人民法院繼續結對新村街道黑泥湖社區等10余個社區，特邀調解員隊伍中網格員、“微格格”人數已擴展至50余名。

“聯動聯治” 放大共建共治“朋友圈”

“物業糾紛千頭萬緒，法院不能唱‘獨角戲’，而是要和其他治理主體共建共治共享。”2024年初，立案庭與區房管局物業科、街道社區等進行常態化聯席協商，關于物業糾紛訴源治理思路，得到各單位一致贊同。

在社區設立訴訟服務站、法官工作室，讓物業糾紛就地化解。邀請物業服務企業、小區業主代表觀摩典型物業糾紛示范調解，以典型個案釋法說理帶動“治理一片”。定期召開聯席會議共商難題，聯合化解業主車輛違規占道、老舊小區漏水等糾紛30余起。

“多虧了法院和街道的協調，換來了我們的安心和小區的和諧。”新村街道某小區業主代表說道。2024年初，因對物業服務質量和收費標準有分歧，小區業主和某物業服務公司“鬧了不愉快”，公司將幾十名業主訴至法院，立案庭訴前調解團隊與小區所在街道、司法所共同開展化解工作，數名業主當場支付所有差欠的物業費。

2023年底，在江岸區人民法院推動下，區委政法委將“萬人成訟率”納入績效考核體系。立案庭借著這個“東風”，充分發揮考核“指揮棒”作用，受理物業糾紛時即將糾紛對應街道社區錄入智慧法院信息系統，實現評價期內糾紛信息一鍵導出、指標情況定期通報，推動形成訴源治理“一盤棋”。