東湖高新區法院：如何讓執行“異議”更有“意義”？

荊楚網（湖北日報網）訊（通訊員 張濤、譚靜怡）李某在武漢東湖高新區的一處高端小區購入商鋪，計劃經營一家水果店，但就在他滿懷憧憬地準備裝修時，法院的封條卻突然貼在了他的商鋪門上，這讓李某措手不及，他確信自己并無任何涉訴案件，這究竟是怎么回事？

帶著疑問和不滿，李某匆匆來到武漢東湖新技術開發區人民法院，希望能得到一個合理的解釋。

在執行事務中心，李某遇到了負責此案的執行法官，她為李某解釋了房產查封的原因。

“您購買的商鋪的開發商——某地產公司因為涉及多起服務合同糾紛，目前已有25件執行案件進入強制執行階段，在執行過程中我院依法查封該地產公司名下的多套房屋，您購買的商鋪也在其中。”

“但是我已經支付了全部房款，并且拿到了商鋪的鑰匙，為何我的商鋪還會被查封？”李某十分不解，自己經過合法渠道以市場價購入該商鋪，并未參與到地產公司與其他人的糾紛當中，為什么最終也要被查封。

見此情況，執行法官耐心地安撫李某：“請您稍安勿躁，根據最高院《辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，結合您向我們描述的情況，您可以以案外人的身份向我院申請執行異議。如果最終認定理由成立，將裁定中止對該標的的執行”

“怎么樣才算認定理由成立？我需要準備哪些東西？”李某焦急地詢問。

“需要滿足四種情形，即證明在法院查封之前您已簽訂合法有效的書面買賣合同、已合法占有該不動產、已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執行，最后是并非因自身原因未辦理過戶登記。”

圖為執行法官與案外異議人。通訊員供圖

隨后，在執行法官的指導下，李某迅速整理并提交了《商品房認購書》《商品房買賣合同》以及轉賬交易憑證等關鍵證據作為執行異議申請書的附件。

執行法官對李某提交的材料進行了仔細審查，確認李某在涉案商鋪被查封之前確實已經簽訂了合法有效的書面買賣合同并支付了全部價款，此外，李某還辦理了交房手續并拿到了涉案商鋪的鑰匙，由于某地產公司涉訴導致的查封，李某一直無法辦理過戶登記，但該情況也符合“并非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

基于這些發現，2024年4月，執行法官決定中止對涉案房產的執行，并向李某解釋了相關法律依據和后續流程。

圖為異議人李先生為法院送來錦旗。通訊員供圖

“太謝謝你了譚法官，我真的很擔心商鋪會被強制拍賣，這下終于能放心做生意了。”幾個月后，李某的水果店順利開張，新鮮的水果和熱情的服務吸引了大量顧客。

東湖高新區法院提醒廣大購房者：若所購房屋為預售房屋，購房時務必核實房地產開發企業是否已取得商品房預售許可證。要規范簽訂書面買賣合同，合同內要寫明商品房買賣主要事項，如：商品房基本狀況、銷售方式、商品房總價款、付款方式、付款時間、辦理產權登記有關事宜、違約責任等。簽訂書面合同后要積極督促房地產開發企業向房屋所在地房產交易管理部門辦理備案登記。支付購房款時盡可能注明“對應房號房款”用途，使支付憑證、收款憑證、具體房屋可以一一對應。