漢陽法院：“三端共治”全鏈條化解物業糾紛

荊楚網（湖北日報網）訊（通訊員 周晶、金紅羽）近年來，武漢市漢陽法院深入踐行新時代“楓橋經驗”，依托“法院+房地局+物調委”物業糾紛訴調對接機制，“三端共治”全鏈條化解物業糾紛，助力建設宜居宜業新漢陽。2024年，進入訴訟程序的物業糾紛案件數同比下降58.17%。

夯實陣地+分層遞進  前端做足預防化解

“愛狗業主反對物業驅趕流浪狗的行為，有些帶小孩的業主又認為應該對流浪狗進行清理，眾口難調，我們也很難！”某物業公司經理在座談會上表示。

為搭建多層次、專業化的糾紛解決平臺，今年，漢陽法院“知音·法官調解室”先后開展物業糾紛多元解紛“對話”“協商”“共治”三部曲活動，邀請漢陽區房管局、社區網格員、區司法局物業糾紛調解委員會，以及涉訴較多、矛盾較為突出的部分小區物業公司、業委會和業主代表參加。

活動中，業主代表和物業公司對物業管理、服務等方面坦誠溝通。物業公司就業主提出的各項物業服務問題，即時整改。對起訴至法院的物業糾紛，法官、調解員主動進小區上門送達，實地查看小區設施、衛生管理等基本物業管理情況，因案施策采取“三層過濾”：一層“整改式化解”，對能夠解決問題的當場聯系物業公司立行立改，就地化解矛盾糾紛；二層“協商式調解”，對不能夠立刻解決的物業糾紛，就地開展調解；三層“引導式訴訟”，對確需進入訴訟程序的物業糾紛，認真做好訴前引導。

“依托對話、協商活動，我們能有效傾聽業主心聲，直面管理服務難題，現在我們和業主的關系也越來越融洽了。” 漢陽區某居民小區物業公司負責人說。

在某小區開展物業糾紛訴源治理“三部曲”活動以來，推動該小區物業公司整改優化服務10余項 ，350余戶業主主動繳納物業費，實現潛在糾紛防控消解。

整合資源+訴調對接 中端做強多元解紛

在一起涉及某小區4家物業公司及21戶業主物業服務糾紛系列案件中，原告告知法官后續還有30余戶業主將被訴至法院。

原告某生活服務集團有限公司是某小區第一任物業服務公司。2019年，該公司退場時部分業主因未及時收房或其他原因尚未上繳物業費。2022年，該公司向業主追繳物業費時，部分業主表示已經交給后續接手的物業公司，拒絕繳費。因此，原告將未繳納物業費業主及該小區第二任物業公司共同作為被告訴至法院。

漢陽法院收案后，經調查發現，該小區后期陸續更換3家物業公司，原告起訴的業主中，有的業主尚未收房，有的業主將物業費交給了第二任物業公司，有的業主交給了第三任、第四任物業公司。

考慮到此類案件涉及群體廣泛，大部分業主已繳納物業費，若根據物業服務合同判決業主支付原告服務期間的物業費，可能激化新矛盾。征求當事人同意后，漢陽法院將該糾紛移交給“知音·法官調解室”。開庭前，法官聯合房管局物管科、物業糾紛調解委員會，積極與涉訴各物業公司協調，梳理業主繳費情況，并逐個向業主核實。繳費情況初步核實清楚后，該公司與后續幾家物業公司因收費標準及優惠政策等再次發生分歧。法官和物調委繼續耐心做調解工作，經反復溝通，最終確定統一的計算公式，21件案件當庭調解。該物業公司本打算通過訴訟解決的30件案件均參照本次調解方案協商解決。

堅持把非訴訟糾紛解決機制挺在前面，漢陽法院依托“法院+房地局+物調委”，匯聚解紛合力，完善物業糾紛訴調對接機制，推動物業糾紛高效率、低成本化解在訴前。

司法建議+預警提示 末端做優延伸服務

“這是我們法院向你公司發出的司法建議，請認真研究處理，將反饋意見一周內回復我院……”

漢陽法院邀請轄區7家物業公司經理到庭，旁聽物業糾紛典型案件庭審。在這起物業服務合同糾紛案件庭審中，承辦法官充分聽取雙方當事人的意見和訴求，在全面準確查明事實的基礎上，針對業主提出的物業公司未定期公示公共收益、小區清潔衛生不到位等問題，要求物業公司一一作出解釋或整改承諾。

隨后，承辦法官向該物業公司送達了司法建議書，聚焦小區物業糾紛成因，從源頭治理的角度提出提高管理服務水平、加強業主反饋問題整治、做好信息公示公開、完善投訴處置反饋機制等4方面建議。

為強化物業糾紛綜合治理，針對物業糾紛化解中發現的物業服務問題，漢陽法院充分發揮審判外溢效應，及時向物業公司、房管局發出司法建議，促進物業公司不斷提升服務水平。

此外，漢陽法院還開展物業糾紛源頭治理專題調研，定期分析調研案件數量、特點變化趨勢，針對某階段物業糾紛案件數量增長較快問題，向漢陽區矛盾糾紛多元化解中心、房管部門發送預警提示，推動房管部門進一步嚴格管理，并將涉訴數量作為物業公司“黑榜”評定的重要指標。選取具有典型意義的物業糾紛案件開展公開審判，邀請可能存在同類風險的物業公司觀摩庭審，通過示范庭審促進自查整改，著力以化解一案促解決一片。

2024年，針對物業糾紛發出司法建議、預警提示4份，開展普法宣傳、法律講座、以案釋法6次，覆蓋2000余人次。