“脫歐”之后倫敦房產(chǎn)保值幾何

2016年“脫歐”公投后，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，經(jīng)濟(jì)前景的不確定性讓購房者開始觀望，上市交易的房產(chǎn)數(shù)量也處于歷史低位。

然而，對(duì)海外投資者而言，貶值近15%的英鎊匯率，讓英國房?jī)r(jià)看起來更加“誘人”。尤其是在最具投資價(jià)值的倫敦核心區(qū)房?jī)r(jià)下挫10%以上的形勢(shì)下，國際投資者蠢蠢欲動(dòng)。

根據(jù)英國房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“正確舉動(dòng)”的統(tǒng)計(jì)，2018年12月，倫敦房產(chǎn)的平均報(bào)價(jià)為60.3萬英鎊（1英鎊約合8.7元人民幣），大大高于英國全國29.75萬英鎊的平均報(bào)價(jià)。其中，11月和12月倫敦房產(chǎn)報(bào)價(jià)環(huán)比累計(jì)下跌3.2％，是自2012年以來連續(xù)兩個(gè)月的最大跌幅。英國房?jī)r(jià)通常以每個(gè)房產(chǎn)的交易價(jià)格來統(tǒng)計(jì)，不計(jì)算單位面積價(jià)格。

“倫敦不同區(qū)域不同價(jià)位，行情差別很大”，長(zhǎng)期跟蹤研究英國房產(chǎn)的《英國房產(chǎn)投資指南》總編輯范慧勇說，“比如公投之后，受印花稅調(diào)整等影響，市中心150萬以上豪宅最大下滑幅度超過10%，但倫敦工薪階層剛需居住區(qū)域房?jī)r(jià)仍小幅上漲。”

倫敦核心區(qū)房產(chǎn)被譽(yù)為“國際保險(xiǎn)箱”，除非遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，否則其保值功能非常明顯。因此，即便在“脫歐”背景下如此低迷的市場(chǎng)，范慧勇說，有潛力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或黃金地段項(xiàng)目銷售異常火爆。

2008年國際金融危機(jī)曾引發(fā)倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。然而，在倫敦核心區(qū)的主導(dǎo)下，2010年至2014年間房?jī)r(jià)快速反彈。當(dāng)時(shí)，大批國際資本涌入倫敦，在截至2014年6月的12個(gè)月里，倫敦房?jī)r(jià)飆升20%。

本國民眾對(duì)蜂擁而入的海外投資者頗有微詞。因此，自2016年4月1日起，英國對(duì)額外住房購買者（二套房及用于出租的住房）加征3％的印花土地稅，但這并未打擊海外投資者的熱情。有數(shù)據(jù)顯示，2017年，倫敦18％的新建房產(chǎn)被海外投資者購買，其中約61％來自新加坡、馬來西亞和中國等亞洲國家。去年10月，英國首相特雷莎·梅稱，將在現(xiàn)有印花稅基礎(chǔ)上對(duì)海外投資者額外征收1%至3%的印花稅，以確保英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，并增加財(cái)政收入。此后政府又確認(rèn)，該稅率為1%，將于2019年1月發(fā)布文件征詢意見。

目前文件尚未發(fā)布。該舉措一經(jīng)宣布，就遭到不少市場(chǎng)人士的反對(duì)，理由是“脫歐”后英國應(yīng)更加開放，不應(yīng)對(duì)外國人有歧視性政策。

“脫歐”前景仍是今年倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大影響因素。英國央行曾在去年11月預(yù)測(cè)，在最壞情境下，無協(xié)議“脫歐”將導(dǎo)致英國房?jī)r(jià)下跌30%。

分析人士認(rèn)為，“脫歐”導(dǎo)致的短期波動(dòng)可以預(yù)見，但從英國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體可承受度、各項(xiàng)政策的應(yīng)對(duì)空間綜合分析，倫敦房產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景仍然樂觀。

首先，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供應(yīng)不足狀態(tài)，每年新建住房約為3萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足每年新增逾6萬套的實(shí)際需求。因此，只要房?jī)r(jià)下滑到一定程度，就會(huì)有本地自住買家或國際投資者入場(chǎng)抄底；其次，倫敦房地產(chǎn)的居住屬性非常強(qiáng)，房產(chǎn)的空置率僅為約0.6%；第三，國際金融危機(jī)后，英國央行對(duì)出租房按揭貸款出臺(tái)了嚴(yán)格監(jiān)管政策，要求銀行確保房產(chǎn)月租金收入達(dá)到月供款的135%至145%，能有效避免房貸斷供現(xiàn)象。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)