大出手！全球資管巨頭“抄底”中國房地產(chǎn)

又一外資巨頭宣布加倉中國不動產(chǎn)。

近日，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本旗下房地產(chǎn)投資部門與浙江實力企業(yè)西子國際達成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺，并宣布聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計劃。

雙方此次合作，將專注于長三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及消費類基礎(chǔ)設(shè)施（如老舊商場、物流倉儲升級、新型社區(qū)商業(yè)等）投資機會。

這不是一次簡單的資本聯(lián)姻。雙方明確，將共同篩選并重點發(fā)掘核心穩(wěn)定型以及具備改造升級潛力的高質(zhì)量項目。逆周期布局，信號明了。

施羅德資本房地產(chǎn)投資中國主管黃景威表示，本次合作有望進一步鞏固施羅德資本在中國市場的領(lǐng)先地位，并為機構(gòu)投資者開辟高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資新通道。而西子國際具備雄厚資金實力以及豐富的房地產(chǎn)投資和開發(fā)經(jīng)驗，并擁有廣泛的市場資源和物業(yè)改造能力，同樣可借助集團的開發(fā)及管理職能，為雙方的戰(zhàn)略合作平臺提供全面支持。

記者多次致電施羅德（上海）及西子國際，均未能獲得進一步信息。

資本“聯(lián)姻”

作為全球頂 級私募市場投資機構(gòu)，施羅德資本管理資產(chǎn)達937億美元（約6500億元人民幣），在全球擁有超850處物業(yè)的豐富管理經(jīng)驗。1994年首次布局中國內(nèi)地市場，已成功管理7只人民幣基金，本土化運作日益純熟。

西子國際則是一家以電梯及停車設(shè)備制造為主的民營企業(yè)。公司實控人是陳夏鑫，他的商業(yè)版圖，以西子國際控股為運作核心，涉獵房產(chǎn)開發(fā)、電梯智造、金融投資、商業(yè)服務(wù)、智能停車五大業(yè)態(tài)，員工總?cè)藬?shù)1.2萬。

陳夏鑫創(chuàng)辦的新西奧電梯集團，2023年營業(yè)收入突破200億元，列行業(yè)前三。2021年，陳夏鑫家族以80億元財富名列“胡潤全球富豪榜”第2686位。

看似毫無關(guān)聯(lián)的兩家企業(yè)，卻因一場交易結(jié)緣。

2024年8月，西子國際以10億元總價從施羅德手中收購了上海的靜徠坊項目。靜徠坊坐落于上海靜安大寧商圈，由4棟獨立辦公樓組成，總建筑面積3.75萬平方米，屬于上海市區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)。

過去近20年間，靜徠坊項目共歷經(jīng)五次易主，上演了一部資本輾轉(zhuǎn)大戲。早在2006年項目建成之際，開發(fā)商崇邦國際便將其出售給了花旗集團旗下地產(chǎn)基金；3年之后，花旗又將其轉(zhuǎn)售給中銀國際旗下地產(chǎn)基金；2017年，遠洋資本接棒該項目。

2019年，國際財團入局，Chelsfield與施羅德資本以15億元代價聯(lián)手收購該項目，并對其進行翻新改造，項目品質(zhì)躍升至卓越辦公標(biāo)準(zhǔn)，2021年二季度以“靜徠坊”之名重新推向市場。

2024年，該項目正式進入大宗交易市場，據(jù)傳因整體品質(zhì)較高、地理位置優(yōu)越，受到多方資本關(guān)注，并收到十幾份收購意向書（大部分來自機構(gòu)資金）。最終，西子國際以約10億元總價將其納入囊中，并于今年4月買賣交割正式完成。從賬面來看，對于施羅德而言，其實是虧損退出。

許是從此次交易中，看到了商機?，F(xiàn)在，施羅德資本與西子國際再度聯(lián)手，將目光瞄向長三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓及消費類基礎(chǔ)設(shè)施投資機會。

伺機“抄底”

核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)正顯示出投資價值。尤其是賣方迫于債務(wù)壓力折價變現(xiàn)，而非資產(chǎn)本身貶值的項目。市場加速出清下，更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能進入法拍或協(xié)議轉(zhuǎn)讓市場，為資金充裕的買家提供“抄底”機會。

近日，上海舜晟建設(shè)集團以6.597億元成功購得泰禾大廈，該辦公商業(yè)獨棟建筑面積約2.55萬平方米，成交單價約為3.61萬元/平方米。泰禾大廈位于上海靜安區(qū)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，此前泰禾集團因債務(wù)問題對外出售價格曾超過16億元。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海大宗物業(yè)交易總成交額158億元，雖然同比有所回落，但市場正通過內(nèi)外資策略分化、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整及投資渠道多元化，展現(xiàn)出上海作為獨特市場的新機與韌性。

政策空間也在打開。今年6月，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知（征求意見稿）》，刪除了外資結(jié)匯資金不得購買“非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的條款。

這意味著，外資企業(yè)、境外資本及個人可通過合法外匯收入投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產(chǎn)，打破了此前僅限自住的約束。

政策支持下，消費類基礎(chǔ)設(shè)施正成為市場熱點，受到多路資本追逐。

今年初，大家保險集團旗下另類資產(chǎn)投資管理平臺大家投控牽頭發(fā)起消費基礎(chǔ)設(shè)施基金，與加拿大退休金計劃投資委員會CPPIB，收購4個位于中國核心城市的購物中心項目的部分股權(quán)，對價12.9億元。

一位投行人士稱，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，主要集中在百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，這些資產(chǎn)類型市場化程度高、細分業(yè)態(tài)豐富，有助于進一步落實擴大消費的政策部署。在利率下行大環(huán)境中，這類資產(chǎn)的收益率相對也更具優(yōu)勢。

伺機抄底中國房產(chǎn)的外資，不止施羅德資本。就在今年6月，美國知名商業(yè)地產(chǎn)集團漢斯集團旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案；此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案；再早幾個月，美國范達集團旗下范達私募基金管理（上海）已完成登記。

越來越多外資機構(gòu)在中國設(shè)立私募基金管理公司，表明外資對中國市場的興趣和投資意愿不斷增強，加速了在中國市場的布局。

國家外匯管理局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，外資凈增持境內(nèi)股票和基金101億美元，扭轉(zhuǎn)過去兩年凈減持態(tài)勢。

資本“大鱷”已備好資金潛伏，待優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)價格“底部”到來，抄底、并購和交易大戲?qū)涎荨?/p>