房地產市場下半年有望好轉，重點城市“金九銀十”可期

7月8日，植信投資研究院發布《2022年房地產市場下半年展望報告》，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平在發布會上提到，下半年房地產放松政策仍有加碼空間，寬松的政策預期將進一步支持房地產市場走向復蘇。4月29日政治局會議明確表達了要支持房地產市場平穩健康發展的決心。為了房地產市場實現“三穩”，下半年政策首要發力點在于激活購房需求，包括剛性和改善性需求，各地將“因城施策”、群策群力。

《2022年房地產市場下半年展望報告》顯示，下半年金融環境將進一步改善。房貸利率存在進一步下調的空間，個人按揭貸款和開發貸發放的節奏會加快；具備條件的城市將通過放松公積金貸款制度、調整房貸首付比例、取消限制性購房措施等，支持樓市健康發展。銀行將加大對房企貸款支持力度，優質房企或加大債券發行力度，有效增加土地購置相關的金融支持。

同時，報告認為，房地產市場在下半年有望出現好轉，銷售回暖，土拍回升，投資轉正。大城市住房銷售將率先于三季度企穩回升，并帶動房價擺脫下行通道，四季度樓市值得期盼。土地市場盡管無法與往年平均水平看齊，但隨著房企資金狀況的改善，以及部分城市土拍規則的松綁，下半年的情況將好于上半年。房屋新開工和建安工程在下半年也將扭轉此前大幅下行的態勢，房地產投資在三季度后“爬坡”前行，預計2022年房地產投資同比增長0.6%。

連平認為，年內重點城市“金九銀十”可期。根據以往類似周期的運行特點，伴隨著房貸利率和首付比例的下調，購房者需求大致在政策釋放兩個季度后開始真正轉好。由于受到宏觀經濟下行和疫情反復等因素影響，部分購房者存在較為濃重的觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素導致的前期積壓的剛性和改善性需求可能會在三季度后逐步釋放。經濟恢復和預期改善會推動這種需求較快釋放。

同時，由于重點城市人口流入較多和收入增長較快以及需求累積較多，這些城市較有可能出現一定程度的“金九銀十”現象。若房企竣工及預售加快，樓市可能在國慶前后在重點城市率先較快轉暖。

對于土拍市場，報告認為，下半年土地市場將觸底并小幅回升。下半年土地購置面積將高于上半年。在住房銷售改善的帶動下，房企資金狀況有所好轉，有利于推動更多房企參與到土拍市場。資質相對優良的央企國企、以及重點城市的城投公司，有望在下半年加大購置土地的力度。

但同時，報告指出，投資者需要警惕房企局部風險。2021年四季度以來，住房金融環境邊際改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下調，“房企端”融資環境并未實質性獲得改善，尤其民營房企的融資仍然困難。預計下半年房地產市場的主要風險仍聚集于房地產企業，部分房企仍將持續面臨經營虧損、流動性短缺、債務違約三大風險。

連平建議，為了支持房地產市場平穩健康發展，發揮好穩增長的積極作用，針對當前房地產市場存在的問題與風險，有必要進一步采取有針對性的政策舉措。一是進一步釋放住房需求，引導商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持，適度下調居民房貸利率。二是加大力度創造寬松的房企金融環境，建議商業銀行應加快開發貸審批和發放速度，適當提高開發貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求；同時加快居民住房信貸投放步伐和加大投放力度，以滿足合理購房需求。三是加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)等工具，引入不良資產管理公司，緩釋房企現金流和債務壓力。四是繼續合理松動土拍規則，建議取消或調整競高標準建設方案，為房企留出適當的利潤空間，適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性。五是健全和完善風險監測體系。建立因地制宜、動態調整的房地產金融風險監測體系，加強行業風險預警和防范。（計思敏）