農(nóng)村土地租賃這些“坑”別踩，團(tuán)風(fēng)法院調(diào)解租賃糾紛

荊楚網(wǎng)（湖北日?qǐng)?bào)網(wǎng)）訊（通訊員袁嘉欣）農(nóng)村土地租賃糾紛時(shí)有發(fā)生，如何規(guī)避合同陷阱、防范法律風(fēng)險(xiǎn)？近日，團(tuán)風(fēng)法院調(diào)解租賃糾紛，為農(nóng)戶及企業(yè)敲響警鐘：簽訂合同前務(wù)必“擦亮眼”，審慎核實(shí)主體資格、權(quán)限和條款細(xì)節(jié)，避免“人財(cái)兩空”。

2022年9月，養(yǎng)殖戶周某經(jīng)人介紹，計(jì)劃租賃某豬場(chǎng)閑置地塊經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖。因豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人鄭某外出，周某與其鄭某親屬陳某簽訂《租賃協(xié)議》，約定豬場(chǎng)閑置地塊年租金2萬(wàn)元，押金2萬(wàn)元，協(xié)議上無(wú)豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字亦未加蓋公章。

協(xié)議簽訂后，周某投入數(shù)萬(wàn)元鋪設(shè)水電、搭建養(yǎng)殖棚屋、購(gòu)買家禽，一月后，豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人以“租金過低、未經(jīng)授權(quán)”為由，要求解除合同并索賠占用損失。周某憤而起訴陳某和豬場(chǎng)公司，主張對(duì)方欺詐索賠8萬(wàn)元。

法院審理后發(fā)現(xiàn)：陳某僅為豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人鄭某親屬，既非公司員工，也無(wú)書面授權(quán)，租賃協(xié)議未蓋豬場(chǎng)公司公章，合同主體存疑；鄭某認(rèn)為周某未核實(shí)陳某代理權(quán)限，周某認(rèn)為豬場(chǎng)疏于管理致親屬擅自處置資產(chǎn)，雙方過錯(cuò)有爭(zhēng)議；周某主張的8萬(wàn)元損失缺乏票據(jù)、合同等證據(jù)支撐，損失舉證不足。

隨后，承辦人走訪了解該鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地租賃的市場(chǎng)行情，并詢問豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人及養(yǎng)殖戶訴求，了解到豬場(chǎng)負(fù)責(zé)人鄭某認(rèn)為租金過低，而養(yǎng)殖戶周某從去年年底起，因養(yǎng)殖虧損需轉(zhuǎn)行從事其他行業(yè)。

從糾紛實(shí)質(zhì)化解角度出發(fā)，承辦人向雙方釋法明理，指出陳某無(wú)權(quán)代理簽署的合同未經(jīng)追認(rèn)，對(duì)鄭某及豬場(chǎng)不發(fā)生效力，但陳某及豬場(chǎng)均存在過錯(cuò)，需對(duì)周某進(jìn)駐場(chǎng)地的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。而周某在未得到鄭某追認(rèn)情況下繼續(xù)占用場(chǎng)地，確需支付占用損失。

經(jīng)過承辦人耐心調(diào)解，緩和雙方對(duì)立情緒，積極尋求利益平衡點(diǎn)。最終雙方在兩案中達(dá)成調(diào)解：雙方解除租賃關(guān)系，周某退還租賃場(chǎng)地。陳某退還部分押金，周某自行承擔(dān)部分損失。