今年全國棚改計劃開工量減少51%，三四線城市樓市怎么走？
4月16日，財政部發布《關于下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，各地2019年的城鎮棚戶區計劃改造套數也一并出爐。
對比2018年，37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。
在4月財政部公布各省份2019年棚改計劃開工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關數據，近半數城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌。
分析師指出，2019年棚改開工目標的大幅下調，預示著由棚改帶來的商品房銷量在全國商品房總銷量中占比會逐步走低，直接影響體現在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。
15個省市棚改開工量跌幅50%以上
克而瑞地產研究中心報告指出，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數幾個省份同比增長，其余31個省區市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。
從絕對值來看，江西、江蘇、安徽3個省整體2019年計劃開工量依舊突破了20萬套，在諸多省市中名列前三，而寧波、寧夏、海南等7個省市因自身棚改規模較小的緣故，2019年開工量均不足1萬套。而從同比變化來看，各省市間有升有降，總體呈現出“跌多漲少”的局面。福建、天津、廣西、廣東、西藏等5個省份同比增長，福建的漲幅最為顯著，高達117%。其余31個省區市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。值得關注的當屬山東、河南、貴州、湖南等幾個棚改大省，同比跌幅均超70%。我們認為，前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規律和市場預期，譬如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到了2016年的1.8倍，2019年計劃目標僅為15萬套，同比下降77%，跌幅顯著，回落也在預期之中。
事實上，在4月財政部公布各省份2019年棚改計劃開工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關數據，通過這兩組數據的對比，我們也可看出當前市場對于棚改預期的轉變。
在可統計的19個省份之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內等7個省份2019年棚改開工目標量變化并不是很大，漲跌幅在5%以內。近半數城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陜西等省跌幅顯著均超50%，一方面源于部分省份年初披露數據較為籠統，基本是2年的目標開工量；另一方面湖北、陜西等省份因前期棚改開工量較大，基本也算是提前透支了未來的棚改空間，可以預期棚改對地方房地產銷售的推動也在減弱。此外，福建、四川等少數省份開工量較年初公布的數據走高，這點也符合“因城施政”的調控思路，棚改目標同樣體現著有松有緊的特征。
棚改貨幣化對房地產銷售的促進作用在減少
中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，按照此前公布的三年計劃，各類棚戶區改造的比例呈逐步減少的態勢。
按照此前公開的三年計劃，2018年到2020年三年時間里，將再改造各類棚戶區1500萬套，這是棚戶區改造的第二個三年計劃。在此之前，2015年，國務院提出，2015-2017年全國改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套。
克而瑞地產研究中心指出，2015年到2017年基本維持著逐年增長態勢，近3年的開工量都在600萬套以上，2018年目標雖然略有回調降至580萬套，但從實際的完成情況來看，全年棚戶區新開工改造為627萬套，目標完成率也創歷年新高達107.4%。
前幾年的超額完成也為后續棚改縮量埋下了伏筆
去年10月，國務院常務會議明確提出嚴格把好棚改范圍和標準，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。其中明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。
克而瑞地產研究中心報告指出，棚戶區改造越改越少這既是目標任務也同樣符合客觀規律，不可能越改越多。另一方面，大力推進棚改貨幣化安置的一些負面效應已經顯現，比如加劇了地方財政負債壓力，推升三四線房價等等，基于三四線的庫存問題已經得到了初步解決，棚改開工量目標下調也在情理之中。
業內人士認為，棚改工作的主要目的是為滿足剛需居民的住房需求，伴隨著棚戶區改造總體套數的減少，以及各地去庫存任務的結束，部分庫存較低的市縣棚改貨幣化安置也將逐步退出。
克而瑞地產研究中心認為，2019年棚改政策收緊基本在預料之中，特別在地方財政相對緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會漸漸退場，對地產銷售的刺激作用也將減弱。
此外，報告指出，當前棚改規模“腰斬”，首先是對市場預期層面的沖擊，也在釋放一種信號，階段性去庫存任務已經完成，棚改對房地產銷售的促進作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉動20%左右的商品房銷售，這一作用力將在2019年乃至之后都將一去不復返。
此外，貨幣化安置也持續收緊，早在2018年10月住建部座談會上就表示，2019年棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點對于商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅動，居民購買力將大大降低。
58安居客房產研究院首席分析師張波指出，2019年棚改開工目標的大幅下調，預示著由棚改帶來的商品房銷量在全國商品房總銷量中占比會逐步走低，直接影響體現在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。
在張波看來，棚改直接利好在未來三四線及以下城市會加速弱化，三四線城市的將迎來明顯分化，未來處于重點城市群的城市將更具人口集聚力，收縮型三四線及以下城市則將面臨商品房市場的進一步萎縮。
