【環時財經深度】“認房不認貸”如何影響房地產市場？

【環球時報報道 記者 崔瑾玥 倪浩】編者的話：近日，住房和城鄉建設部召開企業座談會，表示將進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。其中，“認房不用認貸”政策表述受到廣泛關注?！罢J房不認貸”是指商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不再因購房家庭是否有住房貸款記錄而另行認定。目前，我國多個城市執行“認房又認貸”政策，購房者在“賣一買一”的換房情形下，只要其全國范圍內有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為購買第二套住宅，首付比例和貸款利率都受到相關限制?！罢J房不認貸”的政策影響力如何？當前房地產市場到“拐點”了嗎？

改善型換房的機會來了？

今年35歲的李林近期一直在密切關注她所在的北京本地二手房交易政策及市場行情。她告訴《環球時報》記者，自從雙胞胎女兒于2018年出生后，因為育兒的需要，父母也和他們同住，“孩子們快五歲了，三代人同住一套兩居室，生活質量在下降。結合考慮孩子們的就學規劃，家庭換房已經成為剛需?！钡瑫r坦陳，根據當前北京等多城正在執行的“認房又認貸”政策，李林即便還清當前房屋貸款、賣房后重新買房，仍將被認定為購買“二套房”，置換成本較高，資金壓力令她感到猶豫。

根據李林的案例，《環球時報》記者聯系了北京某房屋中介機構的房產交易經理人厲峰，經過咨詢后了解到，如以北京五環內一套總價468萬的普通住宅為例，在“認房又認貸”的情形下，首付比例為60%，首付款需準備280.8萬元；若是在“認房不認貸”、購房被認定為首套住宅的情形下，李林需準備的首付比例為35%，只需籌集首付款163.8萬元。比此前方案可少準備117萬元。厲峰告訴記者，“如果房屋總價超過了市場指導價，被認定為購買的是非普通住宅的話，則第二套住房首付需要達到80%，這個首付總額對于購房者來說，門檻是非常的高了?！?

此外，從貸款利息看，不同認定標準下房貸利率也有所差異。以8月人民銀行公布的商業住房貸款利率水平計算，如李林考慮申請200萬元商貸，貸款25年，等額本息還款方式下，按照“認房又認貸”政策需償還利息總額約為159萬元；若按照首套購房認定，需償還的利息總額約為142萬元。每月月供少還近600元。

類似李林這樣“賣一買一”的改善型購房情況并非個例。房地產行業研究平臺貝殼研究院認為，改善型需求相關支持政策潛力的釋放有望激活需求結構中54%的龐大人群。也就是說，政策調整后，預計四到五成購房群體為改善型需求?！罢J房不認貸”如全面落地，是否意味著改善型換房需求迎來了交易的窗口期？對此首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴《環球時報》記者，此前一部分受到政策限制的購房需求將獲得有效釋放，利好潛在剛需購房群體和改善型購房群體?！笆赘犊畋壤头抠J利率的分別下降，可以有效降低購房人的成本，提高購房人換房的積極性?！?/p>

從高速發展到平穩發展

如果更多城市降低首付比例要求，并落實“認房不認貸”政策，會有多大潛力釋放，市場影響幾何？

我國自2010年至今，曾經歷過兩輪完整的房地產市場調控周期。貝殼研究院在一份研報中稱，當房地產市場面臨過熱情形時，“認房又認貸”能夠從市場預期和實際購買力兩方面驟然壓降市場溫度，交易情況會出現“換房活躍度降低”“妥協性換房”等明顯特征。以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結構來看，置換后120平方米以上房屋占比下降24個百分點。但反之，如相關政策調整，優化首套房認定標準會有效活躍市場，并進一步放大、激活整個系統的置換鏈條。

從供給方角度，換房鏈條的進一步暢通可有效促進房地產市場的良性循環?！皩τ陂_發商而言，最直接的利好是銷售和回款?！蹦车禺a公司華中地區營銷負責人王棟告訴《環球時報》記者，首先迎來利好的是布局市區的改善型普通住宅項目，“我們認為這是改善型換房客戶的首選之地。而住房消費市場活躍度上升也有利于開發企業堅定對未來市場的信心?！壁w秀池認為，改善型購房群體賣掉二手房后如選擇購買新房，則可以促進樓盤銷售，進而促進開發商回款，減少開發商的融資成本，有利于房地產業良性循環和平穩健康發展。

近期，相關部門頻頻發聲，以支持鼓勵、指導方針等方式對房地產市場開展持續優化調整。在鼓勵“認房不認貸”政策之外，此前亦提出銀行調整存量個人住房貸款利率等相關利好政策，對此易居研究院研究總監嚴躍進認為，降低部分存量房貸利率有助于減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為，提振居民擴大消費的意愿和能力。

據貝殼研究院的統計，今年上半年全國重點城市二手房商業銀行貸款成數較去年有所提升。信貸數據方面，上半年我國個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元；6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。中長期角度看，我國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展。

迎“拐點”還需哪些助力

當前，房地產調控政策不斷調整優化，為市場企穩回升注入強勁動力。從中央政治局會議到主管部門提出明確要求，再到一線城市的表態，均已釋放出積極信號?！董h球時報》記者在采訪中了解到，受訪專家及從業人士都認為當前的“政策底”已經筑成，金融工具也在積極發揮作用，我們該如何判斷后續市場走勢？房地產市場迎接“拐點”還需哪些助力？

厲峰稱，他認同房地產市場已步入“存量時代”，買賣雙方的話語權重也已產生變化。作為二手房交易市場的一線從業人員，他當下最直觀的感受是很多交易的買家和賣家正處于“博弈階段”。“因具體執行細則尚未落地，就我所在的大區情況來看，當前觀望情緒較重。”厲峰告訴《環球時報》記者，他負責的市場區域教育資源較為豐富，繼今年年初的交易“小陽春”后，二手房市場于7月份開始再次回暖，8月份仍在維持回暖態勢。成交量、帶看量和關注量有所回升。厲峰認為，市場回暖的趨勢已經形成，但是否“拐點”已到，或許還需具體觀察“金九銀十”的市場情況。

對于“認房又認貸”政策界定與執行較為寬松的部分城市而言，市場走向如何？王棟告訴《環球時報》記者，以武漢為例，因此前在“認房”“認貸”方面的執行標準較為寬松，如若全面推行“認房不認貸”，對于二套購房客戶而言，首付比例僅降低一成，即限購區由最低四成降至三成，非限購區由三成降至兩成，對于高端改善客戶購房影響有限。但對于剛需、剛改類客戶，以目前武漢市場這類客戶200萬-300萬元的主流總價計算，首付款可降低20萬-30萬元，相對能起到更為有效的鼓勵推動效果。

2022年以來，南京、無錫、蘇州、杭州、鄭州、佛山等6個城市均已調整“認房又認貸”政策，執行“認房不認貸”或“僅認貸”。今年年初以來，這些城市的二手房成交隨著積壓需求的釋放而快速反彈，但隨著4月后整體市場走弱，交易熱度再次下降。

趙秀池認為，從購房者角度，后續各地還需要進一步對“認房不認貸”進行執行與落實。此外，因城施策背景下，購房補貼和稅收政策也在跟進?！敖ㄗh認定普通住宅的標準也應進行動態調整，讓房貸稅收等優惠政策的覆蓋面更為廣泛?！?/p>

從房企角度，在確保住宅類產品市場活躍度趨勢已穩定的同時，商業地產領域也需要進一步的政策支持和存量盤活。“如購買商辦類資產，首付比例高達50%，且可貸年限僅有10年?！蓖鯒澱J為，政策上，商辦類產品如果能降低首付比例、延長貸款年限，對需求端將有一定的刺激作用。也可以考慮出臺相關政策將商辦公寓類現房產品納入保障房范圍，由政府回購或擔保融資，也將有利于商辦類資產盤活。此外，大部分車位因為沒有產權的問題，客戶購買車位貸款的渠道比較窄。“非人防類車位如果能進行權屬辦理，也將有利于開發企業融資和購車位客戶抵押貸款，盤活車位資產。”

當前，中國仍處于城市化快速發展階段，每年有1300萬左右城市新增人口，存在大量剛需和改善型住房需求。趙秀池稱，相信在政策到位的前提下，釋放出的住房需求會引發一波購房、換房的“剛需潮”。她告訴《環球時報》記者，房地產市場的政策性很強。目前從中央到地方，各地因城施策不斷出臺各種政策和有利樓市的表態，說明“政策底”已經形成。“而‘市場底’則取決于各地供求關系及房價的反應——量價齊升時，我們就可以確認，房地產市場的‘拐點’到來了?！?/p>