樓市橫盤 調控仍“嚴”字當頭

房企單月銷售業績同比連續下降、一線城市二手住宅價格連續數月環比下跌。時至年末，房地產行業種種跡象顯示，在限貸、限購、限售以及限價等多重組合拳下，房價上漲勢頭已被遏制。不過，房企11月發債規模井噴，碧桂園宣布重啟投資，近期個別地方微調政策，明年房地產調控是否會有新變化成為各方關注的焦點。多位地產業內人士預計，在“房住不炒”長期基調下，整體保持嚴調控態勢仍將是大概率事件，“穩健發展”仍是房地產行業關鍵詞。

樓市進入下行通道

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間，但市場已出現下行信號，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。房地產的重心在住宅市場，市場下行因素來自投機客全面退潮、首置客購房乏力、改善客出現觀望。

中國證券報記者走訪北京市場獲悉，在馬家堡、回龍觀等二手房交易活躍的區域，不少中介門店一個月都成交不了一單，即使“剛需上車盤”也要大幅下調價格才可能成交。以往一房難求的西城學區房也出現了20萬-50萬元議價空間。一手房方面，下半年北京大量限價房上市，不少項目去化率不足20%，開發商不得不降價促銷以加快回款。

國家統計局數據顯示，11月4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。房企銷售方面，盡管前11個月上市房企銷售金額整體仍處于高位，但已有多家企業近兩月單月銷售金額同比出現下滑。

和碩機構首席分析師郭毅表示，目前市場進入筑底橫盤階段，價格下行成為市場趨勢。

中信證券分析師陳聰指出，房地產基本面向下已確認。到2019年春節，大城市房價還有進一步下行壓力，新房市場銷售壓力還將持續存在，其中小城市的降幅可能更明顯。單月看，土地購置面積增速已連續三個月下滑，房地產開發投資增長長期難以持續。

限購限貸限售不會大面積取消

近期，山東菏澤等部分地區調整房地產調控政策。中原地產研究中心統計數據顯示，11月以來發布的樓市調控政策基本以落實之前政策為主。

多名業內人士認為，融資方面，房企融資環境在逐步改善，部分城市按揭貸款利率下調且放款周期縮短。郭毅認為，本輪調控中的主要抓手如限購、限貸、限售等不會大面積取消。

中金公司首席經濟學家梁紅撰文指出，中國房地產周期的下行壓力在積聚。經歷了兩年高于預期的增長后，預計明年房地產投資同比增速可能降至-5%至-10%之間。

確保市場平穩運行

多位接受采訪的業內人士指出，在長期“房住不炒”基調和目前“一城一策”精準調控體系下，房價難以大幅波動，確保市場穩定運行仍將是下一階段調控重點。

某中型上市房企高管表示，我國居民住房狀況目前已從絕對短缺進入提升居住環境質量階段。尤其在二三線城市，不少家庭已擁有多套房產。加之經過上一輪房地產去庫存后，居民杠桿率已明顯升高，繼續加杠桿空間不大。因此，從需求和購買力角度看，房地產市場不會出現大的波動。

有業內人士也持類似觀點：居民有能力繼續加杠桿，但空間不大，尤其是三四線城市居民。如果進行全面刺激，將催生房地產泡沫。當前庫存水平不高，一旦房屋成交快速上漲，房價將面臨新的一輪上漲。          

中信證券研報指出，明年或推出更深度差別化住房信貸政策。例如，推出更深度差別化住房信貸手段，保障一部分應保障家庭住房信貸需求。

歐陽捷認為，“房住不炒”仍是長期政策基調，調控不會退出。