龍湖大股東增持減持的背后

包括首席執(zhí)行官邵明曉在內(nèi)的高管和創(chuàng)始人吳亞軍前夫蔡奎的接連減持，讓龍湖集團(tuán)（00960.HK）在吳亞軍回歸、架構(gòu)調(diào)整后，于2019年開(kāi)年再一次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。而女兒蔡馨儀的同步增持更是被看作是龍湖調(diào)整未完的標(biāo)志。

減持與增持

龍湖的此輪減持，始于首席執(zhí)行官邵明曉在內(nèi)的高管。

公告顯示，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官邵明曉于1月10日及16日分別以23.5179港元/股減持160萬(wàn)股、23.7528港元/股減持100萬(wàn)股；另?yè)?jù)港交所權(quán)益資料，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事趙軼于1月7日、8日及9日在場(chǎng)內(nèi)以每股平均價(jià)23.0087港元、23.2665港元及23.2港元分別減持10.3萬(wàn)股、59.7萬(wàn)股及5萬(wàn)股，三日合共減持75萬(wàn)股，涉資約1742萬(wàn)港元。

邵明曉等人的操作尚未消化，吳亞軍前夫蔡奎與女兒蔡馨儀的一減一增，再度讓龍湖成為資本市場(chǎng)考量的對(duì)象。

1月17日龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，公司主要股東佳辰通過(guò)股份配售方式，按每股股份22.7港元的價(jià)格出售1.5億股公司股份；公司另一主要股東Charm Talent以22.7港元的價(jià)格收購(gòu)880萬(wàn)股配售股份。

根據(jù)公告，此次配售事項(xiàng)完成后，佳辰所持龍湖集團(tuán)的股份將由15.45億股減少至13.95億股，相應(yīng)持股比例將由約25.99%減少至約23.47%；緊隨收購(gòu)事項(xiàng)后，Charm Talent持有龍湖集團(tuán)股份將由26.09億股增至26.18億股，相應(yīng)持股比例則將由43.9%增至44.05%。

資料顯示，佳辰的全部已發(fā)行股本由Silverland Assets Limited全資擁有，而Silverland AssetsLimited則由HSBC International Trustee以蔡氏家族信托的受托人身份全資擁有。蔡氏家族信托是由蔡奎作為設(shè)立人與HSBC International Trustee作為受托人于2008年6月11日成立的全權(quán)信托。

而另一主要股東Charm Talent 全部已發(fā)行股本由Silver Sea Assets Limited全資擁有，Silver Sea全部已發(fā)行股本則由HSBC International Trustee Limited以XTH信托的受托人身份全資擁有。 XTH信托是由蔡馨儀作為設(shè)立人及HSBC International Trustee Limited作為受托人于2018年11月21日設(shè)立的全權(quán)信托。

蔡奎此次通過(guò)佳辰減持的股份售價(jià)較前一交易日收盤(pán)價(jià)“折價(jià)”約8.1%，據(jù)測(cè)算套現(xiàn)超34億港元。

在剛剛過(guò)去不久的2018年11月21日，吳亞軍以家族信托分派股權(quán)作為實(shí)現(xiàn)財(cái)富傳承的工具，將其持有的43.98%龍湖股權(quán)交付到了蔡馨儀手上。現(xiàn)如今，經(jīng)過(guò)“父親當(dāng)日減持1.5億股，女兒同日近半數(shù)接手”，Charm Talent即蔡馨儀持有的龍湖股權(quán)已經(jīng)由43.9%升至44.05%。

見(jiàn)頂還是看空

據(jù)了解，公司大股東減持的目的包括資本獲利推出、不看好企業(yè)未來(lái)發(fā)展以及通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓改變公司控制人或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等幾種常見(jiàn)情況，不過(guò)大股東減持也不一定全是負(fù)面影響，一定層面上來(lái)看會(huì)增加減持公司的流動(dòng)性，盤(pán)活A(yù)股市場(chǎng)的籌碼，對(duì)于公司開(kāi)拓業(yè)務(wù)會(huì)有所幫助。而龍湖內(nèi)部就股份“增與減”的較量，除了以股價(jià)波動(dòng)的形式直接表現(xiàn)出來(lái)以外，還伴隨著外界對(duì)于單一企業(yè)甚至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的審視。

申萬(wàn)宏源指出，龍湖集團(tuán)優(yōu)秀的基本面，來(lái)自于平衡的物業(yè)組合（開(kāi)發(fā)和租賃）以及自律的加杠桿。認(rèn)為未來(lái)兩年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將重新進(jìn)入去庫(kù)存和去杠桿階段，這樣的環(huán)境下龍湖具備足夠的防御性。“但我們也注意到公司股價(jià)過(guò)去3個(gè)月的大幅反彈，而管理層以及二股東則在近期陸續(xù)減持了一些股份。公司目前的股價(jià)相當(dāng)于2018年9.2倍市盈率、1.4倍市凈率，以及大約4.4%股息率和略超20%的凈資產(chǎn)值折價(jià)，超出了多數(shù)同業(yè)的估值水平，基本面優(yōu)勢(shì)已經(jīng)大部分被反映。我們微調(diào)公司目標(biāo)價(jià)至24.65港元，將評(píng)級(jí)從此前的增持下調(diào)至中性。我們認(rèn)為目前市場(chǎng)基于政策放松預(yù)期而對(duì)地產(chǎn)股的追捧無(wú)法持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，我們建議投資者等待3月下旬年報(bào)前夕重新回到優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。”

美銀美林發(fā)表報(bào)告稱，隨著內(nèi)地政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策放松，預(yù)計(jì)內(nèi)房股于今年可望跑贏大市，但該行仍認(rèn)為宜做選擇性。該行稱，內(nèi)房股近3個(gè)月股價(jià)已回升20%，相信已一定程度反映貨幣政策潛在放松因素。該行預(yù)計(jì)，內(nèi)地樓市今年可望軟著陸，估計(jì)新屋銷(xiāo)售量會(huì)跌3.5%（預(yù)計(jì)一二線城市新屋銷(xiāo)售量升7%、偏遠(yuǎn)城市新屋銷(xiāo)售量跌8%），預(yù)計(jì)今年新屋銷(xiāo)售價(jià)值會(huì)跌5%-7%，主要是預(yù)計(jì)偏遠(yuǎn)城市單位售價(jià)回落影響，但預(yù)計(jì)一二線城市住宅樓價(jià)會(huì)持平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，龍湖集團(tuán)此類(lèi)增減持變動(dòng)現(xiàn)象，實(shí)際上說(shuō)明不同參與主體對(duì)于股價(jià)的走勢(shì)是持不同看法的。“女兒增持，其實(shí)也是為了表現(xiàn)出對(duì)股價(jià)持有的信心，防范外部過(guò)度恐慌。同時(shí)后續(xù)也要警惕各類(lèi)高管離職等問(wèn)題，這對(duì)于企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)作肯定是有利空的。”

調(diào)整未完

2018年可以視為龍湖的“調(diào)整年”，其間伴隨著掌舵人吳亞軍長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的隱匿與回歸、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的波動(dòng)、組織架構(gòu)的調(diào)整以及人事方面的接連變動(dòng)。以上諸多片段，構(gòu)成了龍湖2018年龍湖發(fā)展的“大事記”。

有分析人士指出，2018年以來(lái)，龍湖內(nèi)部的組織和人事調(diào)整頻繁，除了“平臺(tái)+端”的組織變革持續(xù)在開(kāi)展之外，城市公司的整合也于7月提上日程，人員的崗位調(diào)整也依組織的調(diào)整和業(yè)績(jī)的要求在開(kāi)展。

資料顯示，在龍湖2018年1月的集團(tuán)經(jīng)營(yíng)會(huì)上，CEO邵明曉發(fā)布了公司未來(lái)五年的發(fā)展目標(biāo)和路徑，提出新房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)將推行“5、3、2、1、5”戰(zhàn)略，即未來(lái)三年，要出現(xiàn)1-3個(gè)500億元級(jí)地區(qū)公司，3-5個(gè)300億元級(jí)地區(qū)公司，5-8個(gè)200億元級(jí)地區(qū)公司，8-15個(gè)100億元級(jí)地區(qū)公司，消除或合并三年以上仍在50億元以下的地區(qū)公司。新房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)入行業(yè)規(guī)模前十（簽約、租金），營(yíng)銷(xiāo)力進(jìn)入前三。

上述分析人士認(rèn)為，龍湖上海公司與蘇州公司正式合并為“龍湖集團(tuán)滬蘇公司”，便是因?yàn)檫@兩家公司在2018年上半年有項(xiàng)目在售的城市公司中，業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳；而2018年新設(shè)立的南昌公司和贛州公司則由于土地儲(chǔ)備都不多，為整合利用資源、提高人均效能，合并為“龍湖集團(tuán)江西公司”。

此外值得一提的是，龍湖地產(chǎn)于2018年3月正式更名為“龍湖集團(tuán)”，其核心業(yè)務(wù)也梳理為四類(lèi)：新房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓。自此以后，龍湖城市高管的輪換以及對(duì)城市公司的合并消息接連不斷。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖集團(tuán)至少有10個(gè)城市公司的高管出現(xiàn)變動(dòng)。

援引其他媒體的報(bào)道，吳亞軍曾就公司高管相繼出走一事解釋稱，“人才流失在每個(gè)公司都是正常現(xiàn)象，一個(gè)好的公司，不光是產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益，還能產(chǎn)出人才，成為行業(yè)挖角腳對(duì)象，產(chǎn)出人才是龍湖的使命，我很開(kāi)心”。

另有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從吳亞軍去年5月重歸公眾視線，再到貫穿2018年全年的架構(gòu)調(diào)整，以及現(xiàn)在的減持與增持來(lái)看，龍湖的調(diào)整似乎仍未結(jié)束。