開拓房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式

在將保障性租賃住房項目納入基礎(chǔ)設(shè)施公募（REITs）試點范圍一年之際，近日，首批三只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT實現(xiàn)成功上市。此舉有利于提振房地產(chǎn)市場信心，更有助于從中長期引導(dǎo)形成良性的商業(yè)模式，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，切實解決大城市新市民、青年人住房突出問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

自2021年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，多地出臺實施細(xì)則推進(jìn)土地、金融、財稅等配套政策落地，但市場主體在實踐中始終面臨缺乏能夠提供長期穩(wěn)定資金支持的金融產(chǎn)品、無法形成“融投管退”的閉環(huán)運(yùn)作模式。保障性租賃住房REITs的上市，通過金融手段將投資規(guī)模較大、流動性較低的保障性租賃住房項目轉(zhuǎn)換為流動性較高的證券資產(chǎn)，從而實現(xiàn)原始權(quán)益人的退出，真正實現(xiàn)了租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展，為市場創(chuàng)造了一個良性的商業(yè)模式，有助于提高市場主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。

保障性租賃住房REITs項目上市，對于盤活存量住房資源，促進(jìn)形成保租房投資的良性循環(huán)也有一定的積極意義。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場已形成較大規(guī)模的住房存量，各地在保障性租賃住房發(fā)展實踐中，也形成了新建、改建、改造、轉(zhuǎn)化等并行的房源籌集模式。其中，非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房及拆遷安置房轉(zhuǎn)化等模式在保障性租賃住房供給中占比提升。通過發(fā)行保障性租賃住房REITs，將成熟的存量住房資源盤活，將回收資金用于新增房源的籌集，新的房屋資產(chǎn)成熟后可再通過REITs等方式予以盤活，從而形成保障性租賃住房投資的良性循環(huán)，有效增加保障性租賃住房供給。各地可因城施策形成多元化的租賃房源籌集模式，釋放住房租賃市場發(fā)展?jié)摿Γ袑崫M足大城市新市民、青年人的住房租賃需求。

保障性租賃住房REITs項目上市，有助于改善房企運(yùn)營方式，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型和探索新發(fā)展模式。在我國房地產(chǎn)市場從增量建設(shè)為主逐漸轉(zhuǎn)為增存并重的趨勢下，房企運(yùn)營方式的轉(zhuǎn)變是改善自身債務(wù)狀況、防范未來債務(wù)風(fēng)險發(fā)生的重要方面。保障性租賃住房REITs的上市，為房企實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營、降低資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險提供了重要路徑。合規(guī)經(jīng)營的房企，通過積極參與保障性租賃住房籌建運(yùn)營并申請發(fā)行REITs，可以實現(xiàn)對持有型重資產(chǎn)的剝離，實現(xiàn)自身的輕資產(chǎn)運(yùn)營和REITs的重資產(chǎn)投資均衡發(fā)展。這有助于房企改善資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)再融資、再投資能力，進(jìn)而為房企轉(zhuǎn)型和探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式提供支持和方向。

保障性租賃住房REITs項目上市，在提升住房租賃品質(zhì)、推進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房制度等方面同樣可以起到不小的作用。租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配，是當(dāng)前住房租賃市場亟待解決的關(guān)鍵問題。保障性租賃住房REITs的上市，對提升住房租賃質(zhì)量具有重要的引領(lǐng)作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有動力通過加強(qiáng)運(yùn)營管理提高項目回報，以獲得更多投資人認(rèn)可。在保障性租賃住房REITs的引領(lǐng)下，可供新市民、青年人選擇的長期、穩(wěn)定的租賃房源將大幅增加，精細(xì)化、專業(yè)化、市場化的運(yùn)營模式將逐步形成，這對整個租賃市場的規(guī)范發(fā)展和租金穩(wěn)定具有示范帶動作用，并通過補(bǔ)齊住房租賃短板和住房保障短板加快推進(jìn)租購并舉的住房制度建設(shè)。

有理由相信，隨著人們對公募REITs促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展認(rèn)識的持續(xù)深化，參與主體和投資人將不斷豐富，并將帶動住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展，更好解決大城市住房突出問題，推動實現(xiàn)全體人民住有所居。