租房市場行穩致遠 租戶、業主利益一個都不能少

近年來，我國住房租賃市場快速發展，住房租賃規模逐步擴大，為解決人們的居住問題、推動經濟社會發展作出了重要貢獻。與此同時，住房租賃市場仍存在供應總量不平衡、供應結構不合理等諸多問題。如何讓大城市的新市民、青年人“租好房”，如何解決住房租賃市場供需矛盾，引導發揮專業長租機構的市場化作用，保障租戶和房東群體的利益等，成為業界關注的熱點話題。

年輕人租房講品質

近年來，大城市的新市民、青年人“都租房、常租房”的居住理念逐步得到廣泛認同。

從租賃需求的體量來看，我國租賃居住人口已超2億，且呈持續增長態勢。自如研究院發布的《2023職場人租住態度調研》顯示，大城市中有70%的新市民和青年人租房居住。從租房安家的意愿來看，有八成年輕人認為租房將會是比較長期的狀態，四成年輕人接受終身租房。

值得關注的是，當租房成為常態，城市租戶群體對于租房的居住品質就有了更高的要求，對美好生活的向往逐步升級。中國城市住房租賃智庫調研數據顯示，自2020年以來，租住群體對于房屋品質、公共區域保潔服務、智能家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。有服務、有智能、有品質、有空間的“改善型”需求已成為新的租房剛需。

然而，當下大城市住房租賃市場仍存在供需錯配的問題。在北京市海淀區工作的白領劉先生對記者感嘆道：“在實際租房過程中，將就租、湊合住是常態，想租到稱心如意的房子得靠搶，甚至有時候搶都搶不到。”

“老齡化”房源出問題

然而，面對要求“房子好、服務好、科技好”的年輕租戶群體，占全部租賃住房供給約九成的個人房東卻顯得有些力不從心，常常出現房子出租難、空置期長的現象，造成這一問題的根源之一便是城市存量住房不斷老化的現狀。

《2020中國人口普查年鑒》及相關數據顯示，我國城鎮家庭住房中，超三成是21世紀之前所建。其中，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市出租房源的平均房齡超過22年，成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖稍顯“年輕”，但平均房齡也都在12年左右。目前，“老齡化”房源普遍存在戶型不合理、管線破損、家具家電老化等問題。

中國城市住房租賃智庫調研數據顯示，長期空置、中介平臺不規范、房子持續“出問題”、租金收益不及預期以及租客拖欠費用，是最令城市房東業主困擾的出租痛點Top5。其中，遇到房屋長期空置困擾的業主更是高達55%，令房東的收益受損。

住房租賃問題熱議

在剛剛結束的全國兩會期間，多位兩會代表、委員對于如何消除住房租賃市場供需差異、保障租客和房東群體的權益，提出了自己的看法。

住房和城鄉建設部部長倪虹在全國兩會期間接受采訪時表示，要增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設，重點解決好青年人、新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。

在解決供需差異方面，全國人大代表、天津大學管理與經濟學部教授張水波認為，長租機構通過對閑置房屋進行標準化改造用于出租，能有效盤活存量閑置住房，擴大市場供給規模，滿足租客群體日益提升的品質居住需求。他建議，著力發展法人主體的專業長租機構，管理運營長租房并形成市場規模。

在降低租客安居門檻和提升房東出租意愿方面，張水波提出，應鼓勵專業長租機構為租客免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，“輕車簡行”快速融入社會生活，提高租房安居的幸福感。同時，鼓勵專業長租機構推出相關舉措，保障房東利益，避免租房市場曾出現過的“高收低出”經營模式和資金鏈風險。只有保障房東利益長效穩定，才能增強房東對出租市場的信心，進而形成長期委托出租的意愿，擴大租房市場供給的質量和數量。

全國政協委員、中國社會科學院哲學所研究員陳霞提出，應通過完善相關法規，提升行業管理效能，鼓勵專業長租機構參與分散式租賃住房經營，進一步保障承租人和出租人等各方合法權益。推動行業經營有據可循、租客維權有法可依，進一步提升標準化、線上化、可視化的行業管理服務水平。

探索保障多方利益

如何平衡供需差異、保障承租人和出租人權益，滿足青年租住群體和個人房東群體的訴求？近年來，市場化、專業化長租機構的探索逐漸獲得了認可，尤其是長租機構推出的面向租客免押金、面向房東提供收益保底的嘗試，在實踐中取得了一定成效。

據記者了解，長租機構自如已經連續11年面向應屆畢業生群體推出可以“0押金租房”的“海燕計劃”，進行租房專項支持，惠及了350萬名年輕人，累計減免押金近12億元。近日，自如還宣布將逐步放開適用“0押金租房”的人群范圍，以便幫助更多城市租戶降低租金壓力。

在保障房東利益方面，自如在2021年初推出了“增益租”模式，在業內率先提出“無差價、無空置期、收益有保底”三大出租新標準。據介紹，其中的“收益有保底”是指無論市場如何變動，在其與房東的合作周期內，自如每月都將支付至少80%的出租保底收益，如果市場形勢向好，每年底，房東還會得到收益紅利。

面對更友好的租金支付和更有保障的收益條件，市場化長租機構逐步得到了城市租客群體和房東群體的認可。自如研究院等機構聯合發布的《2022中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，65%的租客表示，會優先考慮“長租機構的房子”。同時，有超過六成的房東認為“可選擇專業長租機構出租”，這其中，有近六成業主認為讓長租機構托管“出租快”“綜合出租收益高”，近半數的業主認為長租機構托管“服務省心”“租金按時到賬”。

對此，業內專家表示，面對城市年輕人租得好、租得起的安居訴求，以及城市房東群體省心租、安心收的想法，可以說，發展專業化、市場化長租機構是必然趨勢。專業化、市場化的長租機構已經能夠在聯結保障租戶和房東多方利益、推動行業健康發展上，發揮重要作用。