房企去年業(yè)績分化明顯 增“肌”減“重”成潮流

◎記者 張良

碧桂園、萬科領(lǐng)銜一批頭部房企交出2022年度業(yè)績“答卷”。整體來看，上市房企2022年業(yè)績分化較為明顯，毛利率下滑的問題依然待解，越來越多的房企在確保現(xiàn)金流安全的前提下，投資方向更加聚焦核心城市的核心板塊。在行業(yè)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，房企不斷致力于經(jīng)營管理水平的提升，以高質(zhì)量為未來發(fā)展添動力。

業(yè)績分化較為明顯

2022年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，規(guī)模房企進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，絕大部分房企以確保安全為首要目標(biāo)，并將保交付作為公司運營管理中的重要任務(wù)。在這樣的背景下，房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化。

越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、萬科等房企成為為數(shù)不多在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入和歸母凈利潤同比雙增長的上市房企。以龍湖集團(tuán)為例，公司2022年營業(yè)額同比增長12.2%至2505.7億元，股東應(yīng)占盈利同比增長2.14%至243.6億元。

部分房企在2022年增收不增利。受行業(yè)整體下行影響，2022年，招商蛇口實現(xiàn)營收1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤為42.64億元，同比下降58.89%。

還有不少房企2022年業(yè)績表現(xiàn)不甚理想。華僑城A2022年實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸母凈利潤虧損109.05億元，同比下降387.05%。公司對部分受市場不確定性影響、存在減值跡象的存貨計提減值準(zhǔn)備，減值金額較2021年末有較大幅度增加是業(yè)績下滑的主要原因之一。

保利發(fā)展2022年實現(xiàn)營業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；歸母凈利潤為183.47億元，同比下降33.01%。公司解釋稱，主要為前期低利潤項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

最近兩年，毛利率下滑成為房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題，不少穩(wěn)健發(fā)展的公司也未能逃過毛利率下滑的命運。萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，公司對經(jīng)營性業(yè)務(wù)在會計上選擇了更加審慎的成本法，隨著經(jīng)營資產(chǎn)開業(yè)增多，折舊攤銷的量會逐漸增大，一定程度上影響了公司的整體毛利率。

“從毛利率角度，整個行業(yè)在回歸。這兩年公司的毛利率整體在20%左右，隨著逐步修復(fù)，相信會回到25%左右的階段。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示。

投資收斂聚焦核心城市

在招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆看來，2022年全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全，整體毛利率都在下滑，銷售在急速去化，公司也在努力抓銷售換倉。面對利潤下降，公司在操盤端和投資端兩方面發(fā)力，投資端更加聚焦城市深耕，操盤端通過狠抓銷售回籠資金之后進(jìn)行重新?lián)Q倉。

財報顯示，2022年，招商蛇口在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達(dá)31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優(yōu)質(zhì)土地。公司2022年新增項目中有22個項目實現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，為報告期貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

投資聚焦核心城市正成為越來越多房企的行動準(zhǔn)則。保利發(fā)展始終聚焦核心城市，區(qū)域深耕效果持續(xù)顯現(xiàn)。2022年，保利發(fā)展重點布局的38城銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個百分點。公司面對城市分化持續(xù)、有效市場邊界收縮的特點，劃定有效投資邊界，堅持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金額占比98%；堅持以住宅為主的拓展策略，報告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點。

碧桂園董事會主席楊惠妍表示，碧桂園原來的土地儲備和產(chǎn)品以三四線城市居多，公司從去年開始著手調(diào)整結(jié)構(gòu)，目標(biāo)是未來3至5年在三四線城市和一二線城市的資源占比達(dá)到50%∶50%。

綠城中國行政總裁郭佳峰認(rèn)為，對中心城市的聚焦，是綠城在現(xiàn)金流方面保持比較充裕的原因之一。“這種打法隨著今年2月、3月市場形勢好轉(zhuǎn)，在核心城市拿地會相對比較困難。所以，綠城要做好差異化的投資策略，相信今年投資總貨值會超過去年。”

探索經(jīng)營與服務(wù)并重新模式

“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”成為房企2022年度業(yè)績說明會的一大熱詞。

在招商蛇口董事長許永軍看來，新的發(fā)展階段就要有新的發(fā)展理念，企業(yè)要有一個新的格局，其目標(biāo)是高質(zhì)量發(fā)展。招商蛇口一直致力于成為城市美好生活空間的承載者，這與新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展是一致的。

萬科董事會主席郁亮認(rèn)為，就新發(fā)展模式而言，行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，作為企業(yè)沒有能力去全面定義它的概念，但有一些現(xiàn)象是可以作觀察的。

郁亮表示，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。與此同時，融資渠道的開放將實現(xiàn)經(jīng)營性不動產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前，政策層面對于經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等已逐步開放。“從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年將保持兩位數(shù)增長，對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。”

楊惠妍表示，公司短期內(nèi)將圍繞資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表和利潤表做好內(nèi)部全周期綜合競爭力的提升，同時圍繞市場和客戶做好公司未來長遠(yuǎn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)化。在碧桂園的中長期發(fā)展中，科技建造體系是公司的第二增長曲線，公司很有信心把它做成功。未來3至5年，碧桂園將通過不斷提升產(chǎn)品力和成本力保證公司具有更強(qiáng)的核心競爭力。