“老房管”調(diào)解房產(chǎn)糾紛確有一套

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 周鵬 通訊員 肖耀華

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的矛盾糾紛增多，訴訟、調(diào)解工作壓力越來(lái)越大。”咸寧市人民調(diào)解中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，截至10月26日，房調(diào)委受理案件209宗，位列11個(gè)專業(yè)調(diào)解委員會(huì)前列。咸寧市人民調(diào)解中心專門設(shè)立了房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛人民調(diào)解委員會(huì)（簡(jiǎn)稱房調(diào)委）。

譚先富今年65歲，從咸寧市房地產(chǎn)管理局咸安分局局長(zhǎng)的崗位退休，是個(gè)“老房管”。2019年10月，他應(yīng)邀當(dāng)房調(diào)委調(diào)解員，調(diào)解房產(chǎn)糾紛確有一套。

房產(chǎn)調(diào)解難度大

10月26日，湖北日?qǐng)?bào)全媒記者在咸寧市人民調(diào)解中心的走廊，聽(tīng)到房?jī)?nèi)傳出爽朗的聲音。工作人員介紹，這是房調(diào)委調(diào)解員譚先富在與當(dāng)事人打電話。

“進(jìn)灶的柴是退不出來(lái)的。”譚先富開(kāi)門見(jiàn)山地說(shuō)，既然選擇他來(lái)當(dāng)裁判，首先依法律規(guī)定，找不到就依行業(yè)規(guī)定，再?zèng)]有就依行業(yè)慣例。“實(shí)在不行，就坐下來(lái)慢慢談！”

“扯皮拉筋一大哈，調(diào)解快刀斬亂麻。”譚先富介紹，《人民調(diào)解法》《合同法》等法律與情理就是快刀，他用“刀”將誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)分清楚。一年來(lái)，房調(diào)委受理的案件95%是房屋買賣糾紛，其次是房屋租賃糾紛、建筑質(zhì)量糾紛、宅基地糾紛和房屋拆遷補(bǔ)償糾紛等。

“房產(chǎn)涉及當(dāng)事人的重大利益，調(diào)解起來(lái)難度非常大！”他介紹，房調(diào)委共有3人，他和任耀明從房管部門退休，新來(lái)的范小琴也是專業(yè)調(diào)解員。從去年11月18日至今，房調(diào)委共受理209宗案件。

用法也用情

“調(diào)解最快的一個(gè)案例只用了一天，慢的長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月甚至更長(zhǎng)！”翻著卷宗，譚先富介紹，調(diào)解方法多樣，因人因事而異。調(diào)解過(guò)程中要認(rèn)真傾聽(tīng)當(dāng)事人的訴說(shuō)，讓他釋放怨氣，更重要的是從傾聽(tīng)中找出矛盾的焦點(diǎn)和解決矛盾的突破口。

調(diào)解案例中，還有業(yè)主與物業(yè)的糾紛。

“物業(yè)厲害，業(yè)主也厲害！”譚先富直搖腦袋。

4月28日，王明（化名）與位于潛山路一小區(qū)的物業(yè)公司扯皮，物業(yè)公司告他拒繳物業(yè)費(fèi)多年，他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位。

譚先富先找王明溝通。王明說(shuō)，因長(zhǎng)期不住，今年本來(lái)想繳費(fèi)的，但看到開(kāi)發(fā)商將公共曬臺(tái)改成門面，他和幾名業(yè)主阻止，反而被派出所批評(píng)教育了一番，不服氣。他看到物業(yè)不僅不幫忙，反而幫開(kāi)發(fā)商報(bào)警，因此拒繳。

物業(yè)公司負(fù)責(zé)人委屈地說(shuō)，業(yè)主常年欠費(fèi)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)困難，當(dāng)天是開(kāi)發(fā)商用物業(yè)電話報(bào)的警。

他轉(zhuǎn)過(guò)頭與王明溝通，繳納物業(yè)費(fèi)是義務(wù)，如果物業(yè)公司告上法庭，不僅要繳費(fèi)，還要繳滯納金。在他的勸說(shuō)下，雙方都同意讓步，物業(yè)公司道歉，免除滯納金，王明繳納了物業(yè)費(fèi)。

為弱勢(shì)群體撐腰

王某是二級(jí)重度肢疾，丈夫也是殘疾，13歲女兒上學(xué)，弟弟的孩子是殘疾，也由她撫養(yǎng)。2016年，弟弟為感恩，用打工攢的錢，幫王某在溫泉花壇一商業(yè)綜合體買了門面。協(xié)議寫得明白：門面買下后開(kāi)發(fā)商包租。

到了返還租金的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商卻以各種理由拒付。

王某原本是低保戶，因?yàn)檫@間門面，她的低保被取消。門面租金不到位，她的生活捉襟見(jiàn)肘。

她要求退房退款無(wú)果，找了多個(gè)部門沒(méi)有得到解決。8月11日，市行政服務(wù)大廳法律援助中心將此案移交到房調(diào)委。

王某提出三條解決方案：一是退房退款；二是請(qǐng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)賣；三是繼續(xù)履約，但要提前支付兩年房租。

聽(tīng)完訴求，譚先富讓王某先回家，剩下的事情交給他來(lái)辦。

他與開(kāi)發(fā)商溝通，開(kāi)發(fā)商以資金周轉(zhuǎn)困難為由打起“馬虎眼”。

“假設(shè)你是她，你希望怎么樣？”面對(duì)開(kāi)發(fā)商的支支吾吾，譚先富反問(wèn)：“企業(yè)要一諾千金，除了履行合同義務(wù)，還要履行必要的社會(huì)責(zé)任，砸鍋賣鐵也要履行！”

經(jīng)過(guò)反復(fù)溝通，開(kāi)發(fā)商承諾先支付一年房租。王某也同意這個(gè)方案。譚先富要求，王某行動(dòng)不便，開(kāi)發(fā)商要先將房租打到王某賬戶后再來(lái)簽協(xié)議。沒(méi)多久，王某在電話中開(kāi)心地說(shuō)收到了房租。8月28日，雙方在協(xié)議上簽了字。

專家點(diǎn)評(píng)

用專業(yè)知識(shí)化解糾紛

湖北科技學(xué)院副教授 許泱

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)成為重要產(chǎn)業(yè)，該領(lǐng)域的矛盾日漸突出，訴訟、信訪壓力越來(lái)越大，是亟需解決的社會(huì)問(wèn)題。

咸寧市人民調(diào)解中心的成立恰逢其時(shí)。而房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛涉及經(jīng)濟(jì)等專業(yè)知識(shí)，該中心設(shè)立房調(diào)委可以說(shuō)是緩解該領(lǐng)域調(diào)解壓力的良方妙藥。這種非訴訟糾紛解決方式是完善矛盾化解機(jī)制的積極探索和創(chuàng)新。

房產(chǎn)是重資產(chǎn)，是很多家庭、很多人奮斗多年才能買得起的。因此在房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解中，要公正公平，還要兼顧“扶弱濟(jì)困”。

咸寧人民調(diào)解中心房調(diào)委為維護(hù)群眾利益打通了權(quán)益保障通道。認(rèn)真傾聽(tīng)、明辨是非、裁判公正，讓強(qiáng)勢(shì)一方認(rèn)法認(rèn)理認(rèn)情，讓弱勢(shì)一方的訴求得到回應(yīng)，且心服口服。雙方協(xié)商對(duì)話，實(shí)現(xiàn)有效溝通、良性互動(dòng)，矛盾自然化解。