承租人提前解約退租，已支付的租金和押金如何處置？法院這樣判

租賃期內(nèi)承租人提出解約，但未及時(shí)交還承租房屋的鑰匙，合同解除時(shí)間如何確定？承租人已支付的租金和押金應(yīng)否退還？通過(guò)一起房屋租賃合同糾紛，共同了解相關(guān)法律問(wèn)題。

案情簡(jiǎn)介

2022年2月，李某（甲方）與孔某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定由孔某承租李某房屋，租期自2022年3月1日至2023年8月31日，每月租金1860元；房租押一付三，提前15天支付下期租金；合同期滿，若乙方無(wú)違約行為，甲方應(yīng)在合同到期之日將押金無(wú)息退還給乙方；租賃期限屆滿或經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致本合同終止；租賃期內(nèi)若乙方擅自解除合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還押金……租賃合同簽訂后，雙方一直依約履行。2023年2月，孔某依約提前15日支付了2023年3月至2023年5月的租金，2023年4月20日孔某提出與李某解除合同，5月22日將鑰匙退還李某。因退還租金、押金事宜協(xié)商未果，孔某將李某訴至法院，請(qǐng)求判令李某返還1個(gè)月租金1860元、押金1860元。

李某辯稱(chēng)，孔某最終交還鑰匙是在5月22日，5月份已使用房屋22天，故同意退還剩余9天的租金；依照租賃合同約定，不同意退還押金。

法院審理

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李某應(yīng)退還的合理租金數(shù)額以及應(yīng)否退還押金？

法院經(jīng)審理認(rèn)為，孔某與李某之間系房屋租賃合同關(guān)系，《房屋租賃合同》內(nèi)容不違反法律效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

關(guān)于租金。涉案房屋租賃期限自2022年3月1日至2023年8月31日，孔某雖在2023年4月20日提出解除合同，但于5月22日才將鑰匙退還李某，應(yīng)認(rèn)定涉案租賃合同于2023年5月22日解除，孔某應(yīng)支付租金至2023年5月22日，本案中孔某已支付租金至2023年5月31日，且李某亦同意退還孔某9天租金，故李某應(yīng)退還孔某租金540元，對(duì)孔某該部分主張法院予以支持，超出部分，不予支持。

關(guān)于押金。本案中，孔某系在租賃期限到期前，因個(gè)人原因提出解除租賃合同，屬于違反合同約定的違約行為，孔某雖稱(chēng)“雙方口頭約定退租提前一個(gè)月通知對(duì)方即視為不違約”，但未提交證據(jù)證明，李某亦不認(rèn)可，故根據(jù)涉案合同關(guān)于“租賃期內(nèi)若乙方擅自解除合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還押金”的約定，法院對(duì)孔某關(guān)于退還押金1860元的訴訟請(qǐng)求不予支持。

最終，法院依法判決被告李某返還原告孔某房屋租金540元，駁回孔某的其他訴訟請(qǐng)求。判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。

法官說(shuō)法

依法成立的租賃合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。沒(méi)有法定或約定理由，承租人單方通知出租人提前解約，通知到達(dá)的時(shí)間不能認(rèn)定為合同解除的時(shí)間，合同實(shí)際解除的時(shí)間通常以出租人同意解除的時(shí)間或者房屋騰空且雙方完成房屋交接的時(shí)間為準(zhǔn)。提前解除租賃合同構(gòu)成違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（雙方另有約定的除外），守約方可主張按照合同約定追究對(duì)方違約責(zé)任；合同未約定違約責(zé)任的，法院可以參照守約方的實(shí)際損失進(jìn)行裁量。本案中，承租人在租賃期內(nèi)提出解除合同，合同解除時(shí)間以承租人交還鑰匙為準(zhǔn)，租金支付至合同解除日，同時(shí)按合同約定承租人無(wú)權(quán)要求出租人退還押金。

法官提醒，承租人應(yīng)充分考量租房需求，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中就租期、租金、合同解除、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定，若承租人確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行合同，應(yīng)就提前退租事宜與出租人協(xié)商一致后，辦理房屋交接等退租手續(xù)，切勿一走了之，給雙方造成不必要的損失。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百零九條

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

來(lái)源：槐蔭法院