中介公司收取租金后跑路，租客起訴房東退還押金，法院如何判定？

魯法案例【2023】463

中介公司將房屋轉租給租客，收取租金后跑路，租客起訴房東退還押金，法院如何認定？通過一起房屋租賃合同糾紛案件，共同了解相關法律問題。

案情簡介

2022年10月20日,房東賈某向A公司出具《房屋委托代理書》，雙方簽訂《房屋出租委托合同》，約定：賈某全權委托A公司獨家代理房屋出租事項，A公司每月支付租金1800元，按季支付。

2022年12月8日，A公司與孫女士簽訂《房屋租賃合同》，約定將上述房屋租賃給孫女士，租期一年，房屋押金1800元，租金1100元/月，孫女士支付房租加押金共15000元后入住該房屋。后A公司未按約向房東賈某支付租金并失聯，賈某欲與孫女士協商租賃事宜未果，拿走房屋水電卡，2023年2月13日孫女士搬離案涉房屋。現孫女士向法院提起訴訟，要求A公司和賈某退還剩余房租和押金共15000元，并解除其與A公司簽訂的《房屋租賃合同》。

賈某辯稱，A公司假借房屋托管之名與賈某簽訂《房屋出租委托合同》，名為“資產托管”，實際雙方法律關系為租賃合同法律關系，并非資產委托法律關系。孫女士與A公司簽訂租賃合同，合同相對方為A公司，與賈某無關。

A公司未到庭，亦未答辯。

法院審理

本案的爭議焦點有二：

一是賈某與A公司簽訂的《房屋出租委托合同》的性質如何認定？

二是房東賈某是否應當承擔退還剩余房租及押金的責任？

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百一十九條規定：“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同。”委托合同包括有償的委托合同和無償的委托合同。有償的委托合同中,受托人目的是通過完成受托事務獲取報酬。A公司雖向孫女士出示了《房屋委托代理書》,表明其具有代理房東賈某將案涉房屋出租事宜的權利，但從其與賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內容可以看出，A公司作為受托人須向作為委托人的賈某支付租金，可見A公司的合同目的是通過支付租金，獲得案涉房屋使用權及收益權，不同于有償的委托合同中受托人獲取報酬的目的。故賈某與A公司之間的合同關系名為委托合同，實為房屋租賃合同。

孫女士與A公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義務。A公司作為案涉房屋的承租人,其與孫女士所簽租賃合同系轉租合同，A公司系該份合同的相對人，賈某不受該份租賃合同的約束。故孫女士要求賈某對退還剩余房租及押金承擔共同責任的訴訟請求，法院不予支持。

關于孫女士要求A公司退還房租及押金合計15000元并要求解除其與A公司簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求。A公司作為承租人，應在租賃期限內保證次承租人孫女士對案涉房屋的正常使用。現因A公司未按約向出租人賈某支付租金，導致孫女士不能繼續使用案涉房屋并于2023年2月13日搬離涉案房屋，A公司應承擔相應責任。因房屋未到期但無法繼續使用，孫女士要求A公司退還未使用房屋期間的房租及押金合計15000元，具有事實及法律依據，法院予以支持。因孫女士租賃房屋的目的不能實現，其也無法向A公司通知解除合同，故孫女士于2023年2月13日搬離并向賈某交付涉案房屋時，應視為其與A公司的租賃合同關系解除。

最終，法院依法判決孫女士與A公司簽訂的《房屋租賃合同》于2023年2月13日解除，A公司退還房租及押金共15000元，駁回孫女士其他訴訟請求，判決作出后，原被告雙方均未提起上訴，該判決現已生效。

法官說法

很多房東為了快捷方便，習慣將房屋租售事宜委托房屋中介來進行，隨著房地產市場的活躍發展，房屋租賃中新興了一種經營模式：新興中介委托服務。中介公司與房東簽訂《房屋出租委托合同》，與房東談好租賃價格，取得房屋使用權后，再以本公司的名義與租客簽訂《房屋租賃合同》，自行向租客收取房租。一旦中介公司違約，如何認定房東與中介公司之間的關系，就成了糾紛處理的關鍵。委托合同是指：房東與中介公司約定，將房屋委托給公司出租，房東支付一定報酬，公司在委托權限內代為行使出租權利的合同；租賃合同是指：房東將房屋出租給中介公司，由中介公司支付租金的合同。

本案中，房東賈某與A公司簽訂的是租賃合同而非委托合同，在此基礎上A公司與孫女士簽訂的是轉租合同，孫女士系次承租人，因此孫女士與A公司之間的租賃合同并不約束賈某。現A公司收取涉案房屋租金和押金后失聯，未履行合同義務，應判決A公司與孫女士之間的租賃合同解除，A公司返還孫女士已交納的租金和押金。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第一款

當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除;通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。

第九百一十九條

委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同。

編寫：李晨爍

轉自：槐蔭法院

來源：山東高法