貸款買到爛尾樓且還貸兩年，購房者無奈打官司，法院判了：開發商退還首付和本息

極目新聞記者 曹雪嬌

貸款買房后發現買到爛尾樓還需要繼續還款嗎？近日，人民法院案例庫公布了這樣一則江蘇鹽城的爛尾樓案例。兩名購房者還貸兩年，卻被告知所買房子已停工無法交付。無奈之下，只能將開發商與貸款銀行訴至法院。最終，法院判決購房者與開發商、貸款銀行解除合同，并由開發商向購房者返還購房首付與此前償還的貸款本息，同時承擔銀行剩余貸款本息。

購房者貸款75萬買到爛尾樓

原告陸某、張某千訴稱，2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業有限公司（以下簡稱融某置業公司）簽訂房屋認購合同。12月31日，雙方簽訂《商品房買賣合同》（預售版），合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬元，由融某置業公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業公司支付首付款433680元。

2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業公司作為保證人承擔擔保責任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉入融某置業公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業公司仍未按合同約定履行交房義務，逾期交房已超過4個月，融某置業公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。

購房者起訴后，開發商辯稱已主動提出解除合同

陸某、張某千向法院起訴上述置業公司與貸款銀行，要求解除原告陸某、張某千與被告融某置業公司簽訂的《房屋認購合同》《商品房買賣合同》（預售版）以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》；被告融某置業公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔返還剩余貸款本息的責任；被告融某置業公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；被告融某置業公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；被告融某置業公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

對此，被告融某置業公司辯稱，案涉住宅項目停工，在短期內無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產生的貸款利息應當由陸某、張某千自行承擔，同時融某置業公司不應當承擔合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行則稱，銀行是無過錯方，不應承擔超過合同約定的風險責任，有權要求借款人和合同擔保人償還剩余貸款本息。

法院判開發商向購房者返還首付款及已償還貸款本息

最終，法院審理判決，原告陸某與被告融某置業公司簽訂的《房屋認購合同》，并與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，由被告融某置業公司返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息，同時向原告陸某、張某千支付購房首付款、違約金和已償還的貸款本金及利息。

宣判后，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。被江蘇省鹽城市中級人民法院駁回，維持原判。

爛尾樓是否要繼續償還貸款，是社會各界關注的重點。在案涉商品房建設停工數月、短期內無復工可能的情況下，案涉商品房擔保貸款合同應否一并解除也是本案的焦點之一。

據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”據此，商品房買賣合同與擔保貸款合同系相互獨立但又緊密聯系，兩份合同構成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔保貸款合同的合同目的不復存在，此時繼續要求購房人履行商品房擔保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，根據當事人訴請，人民法院應將商品房買賣合同糾紛與擔保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決。本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔保貸款合同的目的已無法實現，應當一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的訴訟請求依法予以支持。